Общая информация для владельцев недвижимости
Вопросы по приобретению собственного жилья, возникают практически у всех людей. Это часто очень сложные вопросы, сопряженные с материальными тратами, кредитами, сложными сделками, нестандартными решениями, и нередко связанные с судебными спорами.
От решения жилищного вопроса, часто зависит качество нашей жизни. Способов решения жилищного вопроса существует множество, как и форм договоров, по которым переходит право собственности на объект недвижимости, на имя нового владельца. Это договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор ренты , договор пожизненного содержания с иждивением.
Договоры купли-продажи, дарения, мены, могут быть заключены сторонами в простой письменной формы, без нотариального удостоверения.
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением требуют нотариального удостоверения.
Переход права собственности, осуществляющийся на основании договоров отчуждения объектов недвижимости, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Договор купли-продажи квартиры, комнаты, доли, земельного участка, дома, заключается между продавцом и покупателем. Как правило, заключению ДКП, предшествуют мероприятия по поиску покупателем желаемой квартиры, и с другой стороны, по поиску продавцом квартиры покупателя, посредством рекламной компании по продаже квартиры. В этой связи хочу отметить следующее обстоятельство.
Потенциальные покупатели квартир должны понимать, что на самом деле, количество реальных вариантов квартир для покупки, не так уж и велико.
Существует множество сайтов в интернете, содержащих объявления о продаже объектов недвижимости. Если вы начнете звонить по всем объявлениям о продаже квартир, соответствующих вашим параметрам, то обнаружите, что реально отвечают на звонки, в лучшем случае, 50% авторов объявлений. Другие 50% отсутствуют (отключен телефон, никто не отвечает, и т.д.). Из тех авторов объявлений, что ответили на ваш звонок, примерно половина согласится показать вам продаваемый объект недвижимости. Из тех объектов, что вы просмотрите, -примерно у двух-трех будут приемлемыми ситуации по документам на объект недвижимости, и адекватные по условиям продажи. В итоге, вам придется выбирать для покупки вариант, в лучшем случае, из двух-трех квартир.
Прежде чем преступить к поиску квартиры, настоятельно рекомендую вам проконсультироваться со специалистом. Вам будет предоставлена точная информация, на покупку какого именно объекта недвижимости вы можете рассчитывать. Тем самым, вы будете ограждены от ненужной траты времени, и от пустых просмотров ненужных квартир.
Уважаемые покупатели, помните, что смотреть квартиру и покупать квартиру,- две большие разницы. Можно просмотреть множество квартир, и не купить ни одной. И наоборот, можно купить квартиру, не посмотрев ни одной. Такое бывает, очень часто, и удачно. Секрет удачи простой. Покупая недвижимость, человек должен точно знать для себя, какова его цель. Например, цель приобрести или улучшить свое жилье, цель вложения денег, цель покупки квартиры для последующей сдачи квартиры в наем, и получение ежемесячного дохода. Нет цели, - нет покупки. Так же, необходимо четко представлять себе, свои реальные возможности. Какой именно денежной суммой вы располагаете, для покупки недвижимости, и с какими именно параметрами можно выбрать недвижимость, располагая данной денежной суммой.
Выше, я коснулась вопросов выбора квартиры покупателями. При этом, вопросов при выборе объекта недвижимости, существует значительно больше. Один из важных вопросов, -это проверка объекта недвижимости, на так называемую юридическую чистоту. Если в части выбора квартиры, покупатель может самостоятельно осуществить работу, то в части юридической проверки объекта, без юриста ему не обойтись. В данном случае, мне бесполезно озвучивать вам методику проверки квартиры. Потому что мало заказать документы для проверки,- их еще нужно уметь правильно читать (и между строк тоже!), толковать, применять, делать правильные выводы из прочитанного, и в случае обнаружения того или иного юридического порока, -оценить его значимость, освятить реальную ситуацию с покупателем, обсудить с ним все возможные риски, предпринять возможные действия для получения дополнительных гарантий от продавца объекта недвижимости. Решение о покупке объекта, всегда остается за покупателем .
Следует заметить, что юридическая проверка объекта, в 99% случаев, возможна только после внесения аванса продавцу, за продаваемый объект недвижимости. Аванс может быть внесен на основании письменного договора (соглашения), подписываемого сторонами. Существенное условие договора аванса, -цена за объект недвижимости, срок заключения сделки, возможность возврата аванса покупателю продавцом в полном объеме, в случаях предусмотренных законом, в том числе и в случае обнаружения юридических пороков объекта недвижимости.
При обращении ко мне покупателей за юридическим сопровождением сделки, я провожу работу в объеме, требуемом обратившемуся. В зависимости от объема работы, определяется цена работы. Есть покупатели, которым нужен полный объем юридической помощи, начиная от мероприятий по поиску нужной квартиры, до подписания передаточного акта объекта недвижимости, и соответственно ключей от него, и заселения. Другие покупатели ограничиваются юридической помощью на стадии внесения аванса за объект недвижимости и(или) непосредственного сопровождения сделки (закладка денег в ячейку, подписание ДКП, передача документов в Росреестр на государственную регистрацию). Объем работ и цена работы всегда обсуждаемы. Звоните, приходите на консультацию, обсудим ваш вопрос, и при достижении всех необходимых договоренностей, работа по вашей сделке будет проведена мною.
Выше изложенное было мною сказано, если смотреть на сделку со стороны покупателя.
Если говорить о стороне продавца, то перед ним стоит иная задача, -найти покупателя, продать объект недвижимости, и получить причитающиеся деньги.
В данном случае, уместно говорить о спросе на квартиры, о действующих ценах на рынке недвижимости. Позже, этой теме будет посвящена отдельная статья. В данной статье, я ограничусь краткими рекомендациями. И первая из них, состоит в том, чтобы продавцы отказались от иллюзий, в части цен на свою недвижимость.
Рынок недвижимости, -это самый точный механизм, определяющий цену на объекты недвижимости. Сейчас существует множество источников рекламы, содержащих данные о продаваемых объектах недвижимости. Это влечет за собой определенные сложности, особенно в сочетании с продаваемыми объектами низкой ценовой категории. Продавцам таких объектов, необходимо давать рекламу о продаже и в крупных и в мелких рекламных источниках, так как покупатели, имеющие на покупку ограниченные денежные средства, как правило, ищут недвижимость самостоятельно, без риэлтора, -по всему инету, где придется (не имея представления о крупных профессиональных базах недвижимости). Если вы, дав объявление о продаже, видите, что звонков по объекту нет,-это говорит только об одном: цена на ваш объект существенно завышена. Снижайте цену. Снижайте до такой цены, пока не найдется покупатель, готовый внести аванс. Обещания покупки без аванса, с рассказами о продаваемой в другом городе квартире, о предстоящем подарке, и т.д. -это миф. Если человек занимается сделкой, и рассчитывает к примеру, полученные от нее деньги вложить в покупку другой квартиры,-он имеет четкие планы, что и когда у него состоится, когда будет полная сумма, необходимая для покупки. И в этой ситуации, он оговаривает сроки, и вносит аванс, а не рассказывает продавцу сказки что очень скоро решатся все его вопросы с деньгами.
Если все-таки продавец нашел покупателя, -встает вопрос о принятии аванса за квартиру, и дальнейшем совершении сделки. Опять же коротко, договор аванса заключается сторонами в письменной форме, с указанием цены продаваемого объекта недвижимости, сроков выхода на сделку, и прочих существенных условий.
Важный момент, -порядок расчета покупателя с продавцом за квартиру. Большей частью, расчет за объект недвижимости, осуществляется через депозитную ячейку банка, условия доступа к которой -ДКП со штампом о государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя объекта недвижимости. Тем не менее, в данный момент все чаще встречаются ситуации, когда расчет за объект недвижимости между продавцом и покупателем, происходит иначе. Например, посредством перечисления денег на расчетный счет, и об этом будет подробно изложен материал, в другой теме.
Если ко мне обращается потенциальный продавец за оказанием помощи в продаже его квартиры, дома и т.д., то он получает 100% гарантию нахождения покупателя по максимально возможной цене за продаваемый объект, и 100% гарантию безопасного получения им денег за проданный объект недвижимости.
Договоры дарения и мены, большей частью, заключаются между близкими знакомыми и родственниками (хотя, возможны и иные варианты). Как правило, люди, имеющие намерение заключить договоры мены и дарения, обращаются ко мне за составлением проектов договоров, и организацией мероприятий по передаче документов в Росреестр на государственную регистрацию перехода права собственности на нового владельца. Предварительно, в любом случае проводится консультация, на которой обсуждается целесообразность заключения договора в той или иной гражданско-правовой форме.
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, как было сказано выше, требуют нотариального удостоверения. Как правило, прежде чем заключить такие договоры, клиенты обращаются ко мне на консультацию, где мы обсуждаем целесообразность заключения таких договоров, применительно именно к их ситуациям. При необходимости, я составляю проект договора, сопровождаю клиентов к нотариусу (как правило, к тому, с кем имею многолетний опыт работы с общими клиентами), передаю документы на государственную регистрацию в Росреестр, действуя по доверенности от моих клиентов.
Человек, отчуждающий объект недвижимости, будь то продавец или даритель, всегда должен иметь понимание, для чего он отчуждает свой объект. Должна быть цель, а если цели нет, то никакой сделки не будет.
Уважаемые посетители сайта, желаю вам всем, самых выгодных, позитивных и легких сделок.
Вскоре, в разделе о сделках с жилыми помещениями, появится новая информация.