Покупка квартир в строящихся домах

Покупка квартир в строящихся домах, на мой взгляд, имеет значительно больше плюсов, чем минусов.

Человек, решившись на такую покупку, в итоге становится владельцем престижного, ликвидного жилого помещения.

Но в самом начале, при покупке квартиры в строящемся доме, безусловно, присутствует определенная доля риска.

Справедливости ради, надо сказать, что раньше при покупке строящихся объектов, риска было значительно больше. Сейчас ситуация такова, что с каждым годом риск инвестирования новостроек, значительно снижается.

Какие основные виды договоров, заключаются при покупке квартир в строящихся домах?

1) Договор долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве жилого дома, -самая распространенная и законная форма договора, на приобретение права требования на квартиру в строящемся доме. Законодательством предусмотрена регистрация договора на участие в долевом строительстве в Росреестре, на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Порядок заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома, и оплаты по нему, следующий. Заключается ДДУ, и подписывается сторонами, передается на государственную регистрацию в Росреестр. Срок государственной регистрации 5 рабочих дней. В ДДУ, как правило, предусматривается обязательство покупателя, оплатить квартиру, перечислив деньги на счет, указанный в ДДУ, в срок 3-5 дней с момента регистрации договора на участие в долевом строительстве в Росреестре. Перечислив денежные средства, сохраняйте банковские документы , подтверждающие оплату. Далее, когда деньги поступят на счет застройщика, требуйте с него подтверждение поступления денежных средств, в письменном виде. Это может быть акт взаиморасчетов, или форма уведомления, что деньги в полном объеме, оговоренном в ДДУ, поступили на счет застройщика.

Далее, ждем окончания строительства. Застройщик завершает строительство дома, происходит сдача дома ГК, проводятся обмеры БТИ, после чего осуществляется сдача дома в эксплуатацию. Далее, застройщик и дольщики подписывают передаточные квартир, получают ключи, после чего происходит фактическое вселение в квартиры дольщиков (будущих собственников). Далее, застройщик ставит дом-новостройку на кадастровый учет в Росреестр, и далее, как правило, начинается оформление квартир в собственность. Если говорить об оптимальных сроках, то с момента выдачи на руки ключей от квартиры (фактического вселения), до момента наступления собственности на квартиру, проходит примерно 8-9 месяцев.

Если право требования на квартиру оформляется в виде ДДУ, -это первый признак того, что у застройщика все документы в порядке. Это плюс. Если говорить о минусах, то у объекта, оформляемого по ДДУ и в соответствие с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", будет самая высокая из возможных цена. Потому что все документы в порядке, сдача дома и оформление квартир в собственность практически гарантированы, и за это застройщик, как может, поднимает цены на свои строительные объекты.

2) Предварительный договор купли-продажи.

Данная форма используется тогда, когда у застройщика надлежащим образом не оформлены документы (например, отсутствует согласованный проект, нет разрешения на строительство, и т.д.) , и соответственно, нет возможности заключения с дольщиками строительства договора долевого участия с его регистрацией в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

По предварительному договору, стороны (фактически застройщик и дольщик) обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, в срок установленный предварительным договором, который начинается с момента оформления в собственность такой квартиры на имя застройщика.

То есть, по факту сдачи дома ГК, и ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан оформить на себя в собственность квартиры в построенном и сданном в эксплуатацию доме, и в предусмотренный по предварительному договору срок, (как вариант, в течение месяца с момента государственной регистрации объекта права на имя застройщика), переоформить квартиру на имя покупателя, по договору купли-продажи. Предварительный договор, позволяет избежать необходимости регистрации , как того требует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

На практике, часто имеет место ситуация, когда по ряду причин, застройщик не оформляет на себя в собственность квартиры в построенном доме, и соответственно, не имеет возможности заключить основной договор купли-продажи квартиры, с дольщиком. В этом случае, дольщику необходимо решать вопрос в судебном порядке. Вопрос вполне решаем, существует масса примеров положительных решений суда, о признании за дольщиком права собственности на квартиру.

Главный недостаток предварительного договора, -риск двойных продаж. Возникнет или не возникнет такая ситуация, -можно только предполагать. Риск такой ситуации значительно увеличивается, если мы имеем дело с малоизвестным застройщиком. Если мы имеем дело с известными застройщиками, такими как Группа Компаний «СУ-155», Группа Компаний СУ-22, Группа Компаний Мортон, и т.п., то риск двойных продаж практически сведен к нулю, но и дешевых квартир у этих застройщиков, вы не купите. В общем и целом, чем больше риска в инвестирование строительных объектов, тем больше прибыли у будущих собственников квартир. Такова реальность.

3) Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Покупка квартир по системе ЖСК (жилищно-строительных кооперативов),-разновидность покупки квартиры по предварительному договору.

Разница в том, что в данном случае, предварительный договор с застройщиком заключает не каждый дольщик в отдельности, а юрлицо (образованный ЖСК), который в свою очередь, осуществляет прием в ЖСК лиц, на основании личных заявлений, которые вносят пай (денежные средства), в целях приобретения в дальнейшем квартиры в доме ЖСК. Ежегодно члены кооператива, оплачивают членские взносы, -на протяжении всего срока строительства дома. Размер взноса умеренный, 3-5 тысяч рублей в год.

По факту сдачи дома ГК и ввода в эксплуатацию, пайщики подписывают передаточные акты квартиры, принимают ключи, заключают договор на обслуживание дома, получают в ЖСК справку о выплаченном пае, и регистрируют право собственности на квартиру в Росреестре.

При покупке квартиры в строящемся доме по системе ЖСК, риски у граждан возникают те же, что и при подписании предварительного договора.

4) Договор уступки права требования (договор цессии).

Договор уступки права требования (договор цессии) , как правило, имеет место, если юридическое или физическое лицо, продает квартиру в строящемся доме, не дождавшись наступления собственности, то есть на неком этапе строительства.

Договор уступки права требования, заключается между сторонами только с согласия застройщика, и подлежит государственной регистрации (аналогично ДДУ).
На практике, довольно часто встречаются случаи, когда договор уступки права требования оформляется без государственной регистрации. Это те случаи, когда первоначальный договор не регистрировался в Росреестре (предварительный договор или ЖСК).

Достоинство договора уступки права требования, -как правило, такие договоры заключаются, когда строительство дома приближается к завершению, или дом вообще построен полностью, но еще не оформлен в собственность.

Недостатки, -иногда имеют место ситуации, когда первоначальный приобретатель, не может дождаться оформления квартиры в собственность, и продает ее на этапе строительства, с тем чтобы избавиться от проблем, связанных с невозможностью в ближайшее время оформить собственность на квартиру. Соответственно, новый приобретатель такой квартиры, наоборот, вместе с квартирой, приобретает ряд юридических проблем, связанных с ее оформлением в собственность.

В итоге, право собственности на квартиру, приобретенную по договору уступки права требования, все равно будет оформлено, пусть и в судебном порядке. В большинстве случаев, все заканчивается хорошо.

Уважаемые посетители сайта, в случае вашего намерения приобрести квартиру в строящемся доме, рекомендую обратиться к специалисту, как минимум, на консультацию.

Я готова оказать вам юридическую помощь, в части сопровождения вас, при покупке квартиры в строящемся доме. Если вы уже подобрали для покупки квартиру, рекомендую вам взять у застройщика образцы всех договоров и документов, которые вам будет необходимо подписать, и прийти с этими образцами на консультацию. Я ознакомлюсь с вашими документами, и дам все необходимые рекомендации. В случае, если в дальнейшем вам понадобится полное юридическое сопровождение вашей сделки, -я так же готова помочь вам.


Вернуться назад