«Обмен» меньшей квартиры на большую, с доплатой

Обмен меньшей квартиры на большую с доплатой, относится к обменам через альтернативную куплю-продажу, о которых было сказано ЗДЕСЬ , и аналогичен обмену большей квартиры на меньшую с получением доплаты (ситуация описана ЗДЕСЬ ).

Отличие лишь в том, что собственник квартиры хочет увеличить жилплощадь, и готов доплатить деньги за такой «обмен».

В подобных ситуациях, довольно часто бывает, что в продаваемой (маленькой квартире) в числе собственников есть несовершеннолетние дети. Именно из-за несовершеннолетних детей, родителям частенько приходится обходить ограничения, налагаемые на них органами опеки и попечительства. Владельцы «маленьких» квартир, может быть, и хотели бы продать свою квартиру, и например, купить большую квартиру в строящемся доме, что позволило бы им, значительно сэкономить деньги, и улучшить жилищные условия. Но….на пути к заветной цели, стоит отдел опеки и попечительства, от которого разрешение на такую сделку, получить сложно, а иногда и невозможно.

Безусловно, отказ органов опеки и попечительства в совершении такой сделки, можно оспорить в судебном порядке, -весь вопрос, будет ли в этом смысл. Судебный процесс, -длительная по времени процедура, и дождется ли окончания судебного процесса, продавец вашей квартиры в строящемся доме, -никому не известно, да и мало вероятно, хотя совсем исключать нельзя.

Отказы в разрешении на сделки такого рода, опека мотивирует следующим образом. Продается квартира, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок. Этот ребенок и прописан в квартире, и живет, и имеет собственность ,-с ним нет никаких проблем. Квартира в строящемся доме, -на этапе строительства, -это строительный объект, но не жилое помещение, и не объект права собственности. Соответственно, при выходе на такую сделку, несовершеннолетний ребенок продает жилое помещение, принадлежащее ему по праву собственности, но НЕ ПРИОБРЕТАЕТ взамен иное жилое помещение.

Некоторые граждане умудряются обойти органы опеки и попечительства, если есть родственники (под другой фамилией, чтобы в опеке не могли проследить родство) с квартирой, в которой они готовы выделить несовершеннолетнему ребенку, в собственность долю квартиры, в целях получения родителями несовершеннолетнего ребенка, разрешения на сделку. То есть, фактически получается, что продается квартира, где собственником доли является несовершеннолетний, и покупается квартира у родственников, где несовершеннолетний так же наделяется собственностью, в виде доли квартиры.

При получении разрешения органов опеки и попечительства на совершение такой сделки, она проводится в порядке, принятом для альтернативных сделок. В итоге, высвобождаются деньги для их последующего вложения в квартиру в строящемся доме. Когда на квартиру в строящемся доме будет оформлена собственность, доля квартиры оформленная на несовершеннолетнего ребенка его родственниками, возвращается им назад, и взамен , несовершеннолетнему выделяется доля в новой квартире. В данном случае, я схематично обрисовываю ситуацию, без изложения ряда значительных юридических особенностей, связанных с ст.37 ГК РФ.

Но, далеко не у всех есть родственники, готовые пойти на встречу в таком рискованном деле, и оформить долю в своей квартире на несовершеннолетнего родственника.

Если не на кого рассчитывать, то приходится с наибольшими потерями совершать сделку, направленную на расширение жилплощади, в рамках вторичного рынка недвижимости.

При обмене квартиры меньшей на большую с доплатой, с учетом того, что две квартиры находятся в собственности у граждан, схема сделки следующая.

1.      Выставляем в продажу нашу маленькую квартиру, находим покупателя, принимаем аванс до определенного числа.

2.      Ищем нужную нам квартиру большей площади, находим, вносим за нее аванс до того же числа, до которого приняли аванс за нашу продаваемую квартиру.

3.      В случае, если в нашей квартире в число собственников входят несовершеннолетние дети, -обращаемся в отдел опеки и попечительства за получением разрешения на сделку. Для получения разрешения на сделку, необходимо представить в опеку документы на обе квартиры, явиться обоим родителям ребенка, и написать заявление о разрешении на сделку. Дети в возрасте 14 лет и старше, должны присутствовать в отделе опеки, при подаче заявления, и подписывать заявление лично, с согласия родителей.

4.      После получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, назначаем день сделки.

5.      Проводим закладку денег в банковскую ячейку (нашу доплату кладем в отдельную ячейку, под условие доступа к ячейке продавца квартиры, которым является регистрация перехода права собственности на наше имя, покупаемой нами квартиры), ключ оставляем у себя.

6.      Подписываем ДКП по всем квартирам в «цепочке», передаем документы в Росреестр на государственную регистрацию перехода права собственности.

7.      Получаем зарегистрированные документы, передаем продавцу ключ от ячейки, берем с него расписку (или иной документ), подтверждающий получение им наших денег. Предоставляем расписку (или иной документ) нашему покупателю , в получении нами денег за проданную нами квартиру.

8.      Принимаем купленную нами квартиру, подписываем передаточный акт (в качестве примера, рассматриваем покупку нами свободной квартиры , юридически и физически).

9.      Отдаем документы на прописку по новому месту жительства, осуществляем переезд.

10.  Освобождаем нашу проданную квартиру, передаем ее нашему покупателю, подписываем по ней передаточный акт. На этом, сделка окончена.

 

Уважаемые посетители сайта, в этой статье, я дала вам общую информацию, общую схему по совершению сделки. На практике, вариантов проведения таких сделок, значительно больше, и в одной статье обо всех вариантах, рассказать просто нереально.

Еще раз, настоятельно рекомендую вам, при намерении совершить обмен квартиры через альтернативную куплю-продажу, -непременно обращайтесь к специалисту. Деньги, которые вы потратите на юридическое сопровождение сделки, в своем объеме, мало значительны, по сравнению со стоимостью квартир, продаваемых и покупаемых вами, и рисковать дорогой недвижимостью, своим временем и спокойствием, -не стоит.

Если по факту прочтения статьи, у вас ко мне появились вопросы, -приходите на консультацию, звоните, все обсудим и примем решение.

 


Вернуться назад