Покупка квартиры с использованием средств ипотеки
Возможности при покупке квартиры в настоящее время увеличиваются, за счет существующих программ банков, по предоставлению ипотечных кредитов.
В чем особенности сделки по покупке жилья с использованием кредитных средств?
Схема следующая.
- Допустим, мы имеем в наличии 1 млн рублей. Идем в банк , подаем заявку на одобрение нашей кандидатуры в качестве заемщика. Указываем желаемый срок, на который нам необходимо предоставление кредита , и желаемую сумму кредита.
- В положительном случае, получаем одобрение банке.
- Подбираем квартиру, вносим аванс.
- Продавец готовит пакет документов на продаваемую квартиру, передает их нам, и мы передаем их в банк.
- Наша квартира рассматривается на кредитном комитете, выносится положительное решение.
- Подписание кредитного договора, выдача наличных денег, закладка денег в ячейку для доступа к ним продавца при выполнении условий, подписание сторонами договора купли-продажи квартиры, осуществляется в один день.
- Документы передаем в Росреестр, на регистрацию перехода права собственности на имя покупателя.
- В случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита, переход права собственности на имя покупателя, по нашей ипотечной сделке, будет зарегистрирован за 5 рабочих дней. Фактически, получить в Росреестре зарегистрированные документы по сделке, можно через неделю с момента подачи.
- Отдаем ключи от ячейки продавцу, он пишет расписку на полученные деньги, подписываем передаточный акт, принимаем квартиру.
Остановимся подробно на п.п.3, 4, 6.
По пункту 3. Момент внесения аванса за квартиру. При внесении аванса, стороны (продавец и покупатель), подписывают соглашение об авансе. Соглашение об авансе, порождает права и обязанности покупателя. В частности, покупатель, передавая аванс за квартиру, подтверждает серьезность своих намерений о покупке. А продавец, принимая аванс, подтверждает цену продажи квартиры, и обязуется не продавать квартиру третьим лицам, в срок действия соглашения об авансе.
При передаче аванса за квартиру, которую покупатель намерен купить с использованием ипотечного кредита, у покупателя возникает ряд противоречий, которые заключаются в следующем.
Банк, по независящим от продавца и покупателя причинам, может отказать покупателю в выдаче ипотечного кредита на покупку данной квартиры, и в этой ситуации , покупатель рискует потерять сумму аванса, так как по классическим условиям, в случае отказа покупателя от совершения сделки, аванс остается в собственности продавца (отсутствие денег у покупателя на покупку квартиры, эквивалентно отказу покупателя от совершения сделки). Если при заключении соглашения об авансе, покупатель поставит продавцу условия по возврату аванса, в случае отказа банка в предоставлении кредита на данную квартиру, - тогда покупатель рискует тем, что продавец либо откажется принять у него аванс; либо примет, но не снимет квартиру с продажи, продолжая искать другого, более удобного покупателя, не обремененного кредитом. И тогда риск покупателя увеличится многократно, поскольку он рискует потратить время и силы, и в итоге, получить одобрение банка на конкретную сделку с конкретной квартирой, но покупать будет уже нечего, так как квартиру перекупит другой покупатель.
По пункту 4. Допустим, мы внесли аванс. Далее, продавец собирает документы на квартиру, и предоставляет нам их, для предоставления в банк. Как правило, банк просит предоставить ему выписку из ЕГРП на квартиру, кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию БТИ (если квартира в Москве), технический паспорт (если квартира в Московской области), справки ПНД\НД (иногда их заменяет наличие водительского удостоверения продавца), единый жилищный документ. И в этом месте, опять присутствует конфликт интересов продавца квартиры и покупателя-ипотечника. Дело в том, что для обычной сделки (где покупатель покупает квартиру без использования ипотечного кредита), продавец предоставляет на сделку только выписку из домовой книги (или единый жилищный документ). А в вашем случае, у продавца возникает множество дополнительных и не нужных ему обязательств, никак не вытекающих из его права продать свою квартиру. Помните об этом, и ведите себя соответствующе.
По пункту 6. При закладке денег в ячейку банка, заключается договор аренды сейфовой ячейки с дополнительными условиями доступа к ней продавца. Главным и обязательным из таких условий, является предоставление продавцом ДКП с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости, на имя покупателя. Однако, таких условий некоторым банкам недостаточно. Банки начинают необоснованно перестраховывать себя. И в итоге, настаивают на том, чтобы в условия доступа, например, была включена обязанность продавца по предоставлению свидетельства о государственной регистрации права на имя ПОКУПАТЕЛЯ. То есть, на практике, мы получаем ситуацию, когда продавец честно продал квартиру, но свои законные деньги получить за нее не может, без предоставления чужого документа, который по закону, принадлежит только покупателю, и покупатель никому не обязан, предоставлять данный документ. Выходит, что продавец квартиру свою продал, а в части получения денег за нее, зависит от воли других людей. Да, на практике продавец и покупатель договариваются, покупатель предоставляет продавцу свидетельство о государственной регистрации права, но опять же, это договоренность и одолжение, и зависимость продавца от воли посторонних ему людей. Безусловно, банков, налагающих условия, ущемляющие интересы продавцов, становится с каждым днем все меньше и меньше, и кстати, именно за счет отстаивания своих прав клиентами банков, участниками ипотечных сделок, но все-таки единицы еще остались. Еще одна разновидность ущемления прав продавцов при совершении ипотечных сделок, -это требование банка к продавцу, предоставления расписки на деньги, которых продавец еще не получал. То есть, перед закладкой денег, продавца обязывают написать расписку в получении им полной суммы денег за проданную квартиру , банк снимает с такой расписки копию, оставляет ее себе, а оригинал возвращает продавцу. Требование написания «безденежной» расписки незаконно! Таких случаев с каждым разом становится меньше, но иногда встречаются. Одним словом, где начинается перестраховка одного лица, -тут же начинается пренебрежение правами и интересами другого лица.
Таким образом, мы видим, сколько беспокойства и лишней суеты, может доставить продавцу ипотечная сделка. Это обязательно должен понимать покупатель, и вести себя соответственно, в связи с чем, для покупателей-ипотечников, я изложу свои рекомендации.
- При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, всегда обращайтесь за помощью к специалисту. Покупать квартиру самостоятельно, в таких случаях, НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ. Помните, что в случае такой покупки, идет жесткая привязка к срокам, переговорам с банком и прочими организациями, и слаженным с ними совместным действиям, которые может организовать только специалист высокой квалификации.
- Выбирайте квартиры по адекватной цене, не переплачивайте, но и не торгуйтесь. Не снижайте цену за квартиру! Иначе, вы рискуете в последний момент, по факту прохождения всех сложных юридических процедур, и переговоров с банком и учреждениями, остаться без квартиры, так как продавец найдет другого, более удобного для себя покупателя.
- Помните, что продажа квартиры на ваших условиях, налагает на продавца дополнительные обязательства по сбору документов (а на это уходит много времени!), которые требуются в банк, именно в вашем случае, для согласования и одобрения квартиры, для получения вами ипотечного кредита. Опять же, дополнительные сроки ожидания, походы в организации. Много лишних для продавца процедур.
- Помните, что все выше перечисленное, -ваши проблемы, но не проблемы продавца. И чтобы продавец жилья пошел вам на встречу, надо его заинтересовать, и в материальном плане, и в моральном. Призываю вас к вежливости, обязательности, и уважительному отношению.
- Не ищите квартиры по заниженной цене. В документах на такие квартиры могут быть серьезнейшие юридические пороки, и такие квартиры могут не выдержать ни одной юридической проверки, что повлечет за собой отказ в совершении сделки. Покупка таких квартир, в дальнейшем может повлечь за собой серьезные судебные разбирательства.
Уважаемые посетители сайта, если у вас возникли дополнительные вопросы, в части покупки жилья с использованием ипотечного кредита, -звоните, приходите на консультацию. Обсудим ваш вопрос, примем решение, и при необходимости я возьму на себя, решение вашего квартирного вопроса.