Динамика цен на жилье будет зависеть от объема предложения и макроэкономики Цены на недвижимость, как и практически на любой другой товар, определяются балансом спроса и предложения. И если со спросом все более-менее ясно: пока экономика не перейдет к устойчивому росту, платёжеспособность покупателей на рынке недвижимости будет соответственно низкой. Если так будет продолжаться и дальше, цены на жилье в московском регионе к 2021 г. могут снизиться на 30-40%. Cпрос Формально, цены на жилье в московском регионе, в последний год топчутся на месте. С января по начало декабря 2016 г., стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы ориентировочно снизилась лишь с 179 000 руб. за кв. м до 173 500 руб. Однако, лишь 20-25% выставляемых на продажу квартир в Москве имеют шанс найти покупателей. Это те объекты, чьи владельцы готовы предоставить скидку, в размере 8-10% в среднем. Остальные лоты переоценены и намертво зависли в базах на продаваемые квартиры. Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек: ориентировочно, в январе 2016 г. квадратный метр первичного жилья в зоне от ТТК до МКАД стоил 199 600 руб., а по итогам ноября – 198 700 руб. Но порог входа на рынок провалился до 75 000 руб. за метр и 3,3 млн руб. за квартиру, притом что еще два года назад в столице невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за «квадрат», или 5 млн руб. за лот. Предложение бюджетных квартир (эконом и комфорткласса) увеличилось за год на 14,5%: с 14 946 лотов до 17 119. При этом многие новостройки продаются с дисконтом, который может составлять от 3-5% до 10-15%. Доступность жилья растет, и в связи со снижением ипотечных ставок. Ориентировочно, по итогам десяти месяцев 2016 г., средняя ставка выдачи ипотеки составила 12,67%,- против 13,58% в январе-октябре 2015 г. К концу ноября 2016 года, кредиты на покупку новостроек по программам с господдержкой, подешевели до 11,41%. Минимальная ставка снизилась до 10,9%. На вторичном рынке, средний показатель опустился ниже 13%. Клиенты, готовые уплатить банку комиссию за снижение ставки, могут взять кредит на покупку вторичной квартиры, под 11,9% годовых. Благодаря удешевлению ипотеки и корректировке цен на жилье в Москве – за последние два года они опустились примерно на 15-20% с учетом скидок и торга – значительно увеличилось число граждан, которые могут себе позволить столичную квартиру. По информации московского управления Россреестра, количество переходов прав на недвижимость за 11 месяцев 2016 г. увеличилось на 10,4%, а ДДУ – на 83,4%. Одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые еще год-два назад могли рассматривать только подмосковные варианты. Как следствие, подмосковные и новомосковские застройщики жалуются на миграцию покупателей в пределы МКАД. Рост предложений по продаже. Однако проблемы с продажами испытывают не только областные девелоперы, но и многие их столичные коллеги, несмотря на положительную динамику сделок в среднем по рынку. Причина парадокса в том, что рост спроса не успевает за увеличением объема предложения. Конечно, главным образом на первичном рынке: с 2014 г. объем новых жилых проектов в «старой» Москве увеличился на 1,3 млн кв. м. В 2016 г. столичный рынок новостроек (без учета Новой Москвы) пополнился 2,8 млн кв. м жилья, по данным Столь значительное увеличение объема предложения, не поддержанное таким же бурным ростом спроса, приводит к замедлению продаж в разрезе отдельных проектов. В результате девелоперы не успевают распродать все квартиры на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В Подмосковье, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы новых проектов сократились с 7,4 млн кв. м в 2014 г. до 5,2 млн в 2015-м и 4,6 млн в 2016 г. Однако из-за снижения платежеспособности покупателей и их оттока в «старую» Москву этого оказалось недостаточно для стабилизации рынка. Так как экономика пока совершенно не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, очевидно, что рынок не сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. А значит, девелоперам придется снижать стоимость жилья, чтобы продать все построенное. Таким образом, пока не произойдет ощутимого снижения объемов предложения, не изменится и ценовая динамика, установившаяся в последние два года. То есть недвижимость в московском регионе будет дешеветь в среднем на 10% в год. Это означает, что к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей нынешней стоимости. Резкого обвала цен не произойдет, если, конечно, с экономикой не случится ничего катастрофического. Цены будут снижаться постепенно, на 5-15% в год, ступеньками: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз. Вероятно, существенно просядут цены на старое вторичное жилье плохого качества. Наиболее устойчивыми по цене являются дома эконом- и комфорткласса – прежде всего новые или недавно построенные: коррекция стоимости метра в них, скорее всего, будет минимальной. Бонусы хорошего расположения (близость к метро, паркам, развитой инфраструктуре, хорошим школам и детским садам и т.п.) тоже никуда не денутся. Вообще, первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного: новостройки, значительно подешевевшие в предыдущие годы, превосходят «вторичку» по соотношению цены и качества. Кроме того, как уже было отмечено, затоваривание рынка на фоне ограниченного уровня спроса приводит к росту числа квартир в готовых новостройках, что лишает «вторичку» последнего преимущества. Новая Москва и Подмосковье С точки зрения географии, Москва и ближайшее Подмосковье с хорошей транспортной доступностью находятся в более выигрышном положении, чем удаленные от МКАД территории. Ценовая динамика в прилегающих к МКАД районах Московской области и Новой Москвы, вероятнее всего, будет примерно такой же, как в спальных районах внутри МКАД.

Вернуться назад